Valuación en el sector inmobiliario aplicando el principio de mayor y mejor uso: una propuesta de metodología para evaluar

Abstract

El presente trabajo tiene como finalidad analizar cómo el uso que se le asigna a un inmueble es un elemento que incide de manera fundamental en el valor del mismo. Esta idea tiene su fundamento en el concepto de Mayor y Mejor Uso utilizado en la valuación inmobiliaria, sin embargo, es importante que los inversionistas y desarrolladores de bienes raíces tengan conocimiento del mismo y de cómo, a través de esta idea del uso como originador de valor se pueden tomar decisiones de compra y de planeación del proyecto que van a resultar en la máxima productividad financiera. Para demostrar esto, se realizó un estudio sobre una propiedad en la Cd. de México que es utilizada como nave industrial con oficinas. Dicho estudio consistió en plantear escenarios alternativos de uso y verificar mediante flujos de caja descontados si existe un cambio en el valor final del inmueble. Los resultados muestran que, efectivamente, puede haber una brecha importante del valor más bajo obtenido con respecto al más alto, lo cual implicaría una pérdida significativa en el valor para un inversionista o un desarrollador.